Guide pratique de la
copropriété, de l'immobilier
et de la construction

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Bail professionnel

    

Contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier affecté à  l’exercice exclusif d’une activité :

- non commerciale (professions libérales ou assimilées, association …) 

- ou, artisanale lorsqu'il n'existe pas de fonds artisanal

Règlementation des baux professionnels

Conditions de forme et de durée

Loyer et dépôt de garantie

Sous location et cession

Application du statut des baux commerciaux aux locations professionnelles

Commentaires et précisions de Maître SCHAEFFER

 

Règlementation des baux professionnels

Le bail professionnel est partiellement réglementé par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

La plupart des règles qui lui sont applicables restent néanmoins déterminées par les articles 1713 et suivants du code civil.

 

Conditions de forme et de durée

Le bail professionnel doit être écrit et sa durée être au moins égale à 6 ans. Les baux de plus de 12 ans doivent être établis par un notaire.

Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Le bailleur pour sa part est tenu pour toute la durée du bail mais peut en refuser le renouvellement par notification (lettre recommandée avec AR, ou exploit d'huissier) adresser au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

 

Loyer et dépôt de garantie

Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Ce loyer peut être convenu fixe mais est généralement indexé sur l’indice du coût de la construction.

Le dépôt de garantie peut également être fixé librement par les parties. Toutefois, en cas de litige, les tribunaux se réfèrent aux usages qui limitent le montant du dépôt à 2 mois de loyer.

 

Sous location et cession

Le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail.

 

Application du statut des baux commerciaux aux locations professionnelles  

1) Dans le cas d'activités non commerciales ou artisanales les parties peuvent, lorsqu’elles en sont d'accord, placer volontairement leur bail sous le régime des baux commerciaux pour autant:

- qu'un autre bail ne leur soit pas imposé par un texte particulier,

- que le propriétaire exprime sans équivoque, dans le bail, son intention de le placer sous le statut des baux commerciaux et renoncer à exiger de son locataire qu'il remplisse les conditions normalement requises.

2) Pour certaines activités non commerciales, le statut des baux commerciaux peut être imposé par la loi alors même que les parties ont initialement conclu un bail strictement professionnel (exemple enseignement ouvert au public, auto-école).

  

Commentaires et précisions de Maître SCHAEFFER

Affectation du local : Avant de conclure un bail professionnel (idem pour un bail mixte), il est important de vérifier auprès de la mairie (ou préfecture pour Paris), que le local est bien affecté administrativement à l'exploitation d'une activité professionnelle.

Il convient également de vérifier l’affectation du bail par rapport au règlement de copropriété.

Dans l’hypothèse, où le règlement de copropriété interdirait l’exercice de l’activité professionnelle il est possible de demander une autorisation d’exercer cette activité à l’assemblée générale des copropriétaires.

En cas de refus abusif de l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires le tribunal peut être saisi.

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