Guide pratique de la
copropriété, de l'immobilier
et de la construction

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Mitoyenneté

Définition aimablement proposée
par Maître Schaeffer, Avocat

La mitoyenneté est une forme de copropriété qui s'applique principalement aux murs, mais aussi à d'autres formes de clôture telle que les haies, palissades etc.

Chacun des deux voisins propriétaires d'un terrain contigu est propriétaire de la clôture.

La mitoyenneté est une matière technique et complexe, source de nombreux conflits.

Avant de s'attacher aux droits et obligations des voisins, il convient d'étudier au préalable les modes d'acquisition de la mitoyenneté.

Modes d'acquisition de la mitoyenneté

Droits et obligations des voisins

Répartition des frais d'entretien

 

Modes d'acquisition de la mitoyenneté

A- La présomption

L'article 653 du Code Civil établit une présomption de mitoyenneté.

Ainsi, tout mur appartenant à deux propriétaires différents qui séparent deux bâtiments est présumé mitoyen.

Il convient de préciser que si les constructions ne sont pas de la même hauteur, le mur séparatif est présumé mitoyen jusqu'au niveau où s'arrête le bâtiment le plus bas. Quant à la partie supérieure du mur, elle appartient exclusivement au propriétaire du bâtiment le plus élevé.

Est également présumé mitoyen, le mur qui sépare deux cours ou deux jardins ou une cour et un jardin.

Par ailleurs, la mitoyenneté peut s'acquérir par prescription trentenaire ou prouvée par titre.

B- La prescription trentenaire

A défaut de titre établissant le caractère mitoyen du mur ou de la clôture, le propriétaire peut devenir copropriétaire dudit mur ou de ladite clôture par la prescription trentenaire.

Pour cela il doit démontrer qu'il s'est comporté comme le véritable copropriétaire du mur ou de la clôture durant trente ans.

La prescription trentenaire ne vaut qu'en l'absence d'un titre de propriété.

C- Le titre

Il peut s'agir un d'un acte notarié, d'un acte sous seing privé (c'est-à-dire un simple acte signé entre les deux propriétaires) ou d'un jugement rendu par un tribunal.

Conseil : lorsqu'il n'existe aucune marque séparative entre votre propriété et celle de votre voisin, il vous est recommandé de faire borner votre propriété afin de bien en connaître les limites et ainsi éviter tout conflit de voisinage.

  

Une fois les limites définies vous pouvez vous mettre d'accord avec votre voisin pour édifier une séparation commune. Si celui-ci refuse, veillez à bien construire votre clôture sur votre propriété.

En effet, si la séparation empiète sur le terrain de votre voisin, il est en droit d'en demander la démolition.

Toutefois, si vous habitez en ville, vous pouvez obliger votre voisin à édifier un mur mitoyen.

En cas de refus de celui-ci, vous pourrez obtenir une autorisation judiciaire auprès du Tribunal de Grande Instance.

Droits et obligations des voisins

Chacun des voisins est copropriétaire du mur, de la clôture. A ce titre ils jouissent des mêmes droits sur la clôture mitoyenne.

Chacun des voisins peut envisager des opérations sur la séparation, à condition que celles-ci ne nuisent pas à l'autre.

Certaines opérations sont soumises à l'autorisation du voisin :

Lorsqu'il s'agit d'un mur qui sépare les propriétés, chacun des propriétaires peut construire contre le mur avec l'accord préalable du voisin.

Il vous est, en revanche, vivement conseillé d'établir un écrit pour concrétiser cette autorisation.

A défaut d'accord de votre voisin, si vous construisez contre le mur, ce dernier peut engager des poursuites contre vous devant la juridiction compétente. Vous risquez alors d'être condamné à la démolition ou à la suspension des travaux.

Vous pouvez également aménager des jours dans le mur mitoyen, avec l'accord du voisin et en respectant les règles en vigueur.

Ces jours doivent respecter une hauteur minimale de 2.60 mètres lorsqu'ils sont établis au rez-de-chaussée et de 1.90 mètres pour les étages supérieurs.

Si ces règles ne sont pas respectées, votre voisin peut demander la démolition de l'ouverture.

D'autres aménagements peuvent être effectués sans l'accord du voisin :

La jurisprudence a considéré que chaque copropriétaire peut agir comme s'il était le seul propriétaire de la face du mur qui regarde sa propriété. Il lui est donc permis d'enfoncer des clous dans le mur, d'y accrocher des objets, d'y creuser des niches etc.

Il en est de même pour les plantations d'arbres ou d'arbrissaux contre le mur mitoyen. En revanche, ces plantations ne doivent pas dépasser le mur mitoyen.

Vous pouvez donc obliger votre voisin à élaguer ses arbres s'ils dépassent la hauteur du mur.

Concernant les arbres fruitiers, vous n'avez pas le droit d'en cueillir les fruits. En revanche vous êtes propriétaire des fruits qui tombent sur votre terrain.

Par ailleurs, vous avez la possibilité de surélever le mur sans solliciter l'accord du voisin, à condition de ne pas le priver de ses droits et avantages tel que l'ensoleillement par exemple.

Ainsi la partie surélevée du mur appartient exclusivement au propriétaire qui en a eu l'initiative.

Répartition des frais d'entretien

Chacun des copropriétaires doit contribuer aux diverses charges occasionnées par la clôture mitoyenne.

A ce titre, chacun doit participer à la réparation et à la reconstruction du mur, s'il y a lieu.

Les voisins doivent décider d'un commun accord des travaux à effectuer.

La décision des deux voisins porte sur le choix des matériaux, des couleurs, du montant des travaux et de l'entrepreneur.

À défaut d'entente, l'autorisation du tribunal de grande instance est nécessaire.

Les travaux du mur sont à leurs frais et sont répartis proportionnellement aux droits de chacun.

Le copropriétaire d'un mur mitoyen ne pourra se soustraire à ses obligations d'entretien, de conservation, de réparation et de reconstruction du mur, qu'en abandonnant ses droits sur la mitoyenneté.

Cette renonciation devra résulter d'un acte notarié, publié à la conservation des hypothèques afin de rendre l'abandon opposable aux futurs acquéreurs.

    

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